La Pigna, Coldirodi, Poggio: tre identità, tre mercati
di Luigi Ragone
Sanremo non è un mercato uniforme.
E se c’è un punto della città in cui questo è più evidente, è proprio nelle sue aree storiche.
La Pigna, Coldirodi e Poggio rappresentano tre declinazioni completamente diverse dello stesso concetto: identità storica non coincide automaticamente con valore immobiliare.
La Pigna: il valore storico che non basta più
Fondata intorno all’anno 1000, La Pigna nasce come struttura difensiva, con un impianto urbano compatto pensato per resistere alle incursioni saracene .
È, senza dubbio, uno dei centri storici più autentici della Liguria.
Ma il mercato immobiliare ragiona in modo diverso dalla storia.
I numeri
- Valori medi: circa 1.400 – 1.900 €/mq
- Tra le microzone più economiche della città
- Trend recente: in calo
Lettura economica
La Pigna sconta tre fattori strutturali:
- accessibilità limitata
- difficoltà di utilizzo (scale, distribuzioni interne, parcheggi)
- maggiore rischio percepito dall’acquirente medio
Il punto chiave: l’identità storica non si traduce automaticamente in liquidità immobiliare
Serve trasformazione urbana. Senza, il valore resta compresso.
Coldirodi: identità locale, mercato sottovalutato
Situato sulla collina tra Sanremo e Ospedaletti, Coldirodi è un borgo medievale con forte identità agricola e paesaggistica .
I numeri
- Prezzo medio: circa 3.400 €/mq
- In linea con media cittadina
- Range molto ampio: 2.600 – 4.400 €/mq
Lettura economica
Coldirodi è un caso interessante:
- non è “prime”
- non è in crisi
- non è completamente liquido
È un mercato ibrido.
Funziona quando intercetta:
- acquirente residenziale
- domanda estera “autentica”
- ricerca di vista, tranquillità e spazio
Ma fatica su:
- investimenti puramente finanziari
- compratori standardizzati
Traduzione: valore corretto, ma non ancora pienamente espresso
Poggio: stabilità senza accelerazione
Poggio è una frazione storica con forte carattere residenziale e agricolo, inserita nel sistema delle colline sanremesi.
I numeri
- Valori medi: circa 1.700 €/mq
- Dinamica: stabile
Lettura economica
Poggio rappresenta il classico caso di:
mercato fuori dalla polarizzazione
Non cresce, ma non scende.
Perché?
- domanda locale prevalente
- bassa pressione speculativa
- limitata esposizione a flussi esterni
È un mercato “laterale”:
- poco rischio
- poca crescita
Tre quartieri, tre logiche di mercato
| Zona | Posizionamento | Dinamica | Criticità | Opportunità |
|---|---|---|---|---|
| La Pigna | Storico puro | In calo | Accessibilità, percezione | Riqualificazione |
| Coldirodi | Ibrido residenziale | Variabile | Liquidità | Rivalutazione selettiva |
| Poggio | Residenziale stabile | Laterale | Domanda limitata | Stabilità |
Il punto strategico
Queste tre aree dimostrano una cosa fondamentale:
non esiste più “il mercato di Sanremo”
esistono micro-mercati profondamente diversi
E soprattutto:
il valore oggi dipende dalla fruibilità, non dalla storia
Cosa aspettarsi
- La Pigna: potenziale alto, ma solo con interventi strutturali
- Coldirodi: possibile rivalutazione selettiva
- Poggio: stabilità, difficilmente accelerazione
Chi compra in queste zone non sta facendo la stessa operazione.
Sta scegliendo tra:
- valore da trasformare (La Pigna)
- valore da interpretare (Coldirodi)
- valore da conservare (Poggio)
E nel mercato attuale, questa differenza è tutto.