Punti chiave
- L’agevolazione prima casa comporta una significativa riduzione dell’imposta di registro, passando dal 9% al 2%, e dell’IVA, ridotta dal 10% al 4%, per l’acquisto della prima abitazione.
- Le principali cause di perdita dell’agevolazione prima casa includono la presentazione di dichiarazioni mendaci durante l’atto di acquisto, la vendita dell’immobile entro 5 anni dalla data di acquisto senza successivo riacquisto di un’altra casa entro un anno, e il mancato trasferimento di residenza entro 18 mesi.
- Le conseguenze della perdita delle agevolazioni includono il recupero della differenza tra le imposte ridotte pagate e le imposte ordinarie dovute, con una sovrattassa del 30%, oltre al pagamento di interessi di mora.
- Il credito d’imposta per l’acquisto della prima casa rappresenta la differenza tra l’imposta di registro versata per il nuovo acquisto e l’imposta pagata per l’immobile alienato.
- L’agevolazione per gli under 36 permetteva, fino al 31 dicembre 2023, di acquistare un immobile senza dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Tuttavia, tale agevolazione non è stata prorogata nel 2024.
Quali agevolazioni fiscali sono previste per l’acquisto della prima casa?
Per coloro che stanno acquistando la loro prima casa per abitarci (che può includere l’acquisto della piena o nuda proprietà, la comproprietà, così come diritti reali come l’usufrutto o l’abitazione), il legislatore ha istituito una serie di agevolazioni fiscali. Queste agevolazioni consistono principalmente nella riduzione dell’imposta di registro, calcolata con un’aliquota del 2%, anziché l’aliquota del 9% applicata agli acquisti non agevolati.
Nel caso in cui l’acquisto sia soggetto ad IVA, l’aliquota di questa verrà ridotta al 4% anziché al 10% previsto per gli acquisti non agevolati. In aggiunta, sarà richiesta una imposta fissa di registro di 200 euro.
Infine, se l’acquisto viene effettuato attraverso un contratto di leasing, l’aliquota prevista per il calcolo dell’imposta di registro sarà dell’1,5%, anziché del 9%.
Presupposti applicativi: requisiti soggettivi ed oggettivi
Per poter usufruire dell’agevolazione prima casa in modo concreto, la legge stabilisce diversi requisiti:
1. L’oggetto del trasferimento deve essere una casa di abitazione che non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che comprendono le abitazioni di lusso, e naturalmente, esclude anche la categoria A/10 (uffici).
2. La casa acquistata deve essere situata in uno dei seguenti luoghi:
- Nel Comune in cui l’acquirente già risiede, oppure dove stabilisce la sua residenza entro diciotto mesi dalla data di acquisto (questa dichiarazione deve essere inclusa nell’atto notarile, altrimenti si perde il diritto all’agevolazione prima casa);
- Nel Comune in cui l’acquirente lavora o studia.
3. Nell’atto di acquisto, l’acquirente deve dichiarare:
- Di non essere il solo o coniugato titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa nel Comune in cui si trova la casa acquistata;
- Di non essere titolare, nemmeno in parte, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà di un’altra casa acquistata dallo stesso acquirente o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per la prima casa, o con quelle vigenti dalla legge n. 168/1982 in poi.
Il Decreto Legislativo n. 69 del 13 giugno 2023 ha modificato significativamente le agevolazioni fiscali per la prima casa per i cittadini italiani emigrati all’estero. Prima di questa modifica, un cittadino italiano residente all’estero poteva acquistare una casa in Italia usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa, senza dover stabilire la propria residenza nel Comune in cui si trovava l’immobile. Tuttavia, ciò non era conforme al Trattato sull’Unione Europea, poiché i cittadini italiani non erano tenuti a rispettare il requisito della residenza, risultando quindi privilegiati. L’art. 2 del DL 69/2023 ha eliminato questa possibilità, modificando significativamente la situazione dei contribuenti trasferiti all’estero per motivi di lavoro.
Attualmente, a seguito di questa modifica, i contribuenti trasferiti all’estero, indipendentemente dalla loro nazionalità, possono usufruire delle agevolazioni per la prima casa se:
- Hanno risieduto o svolto la loro attività in Italia per almeno 5 anni;
- L’immobile è situato nel Comune di nascita o nel Comune in cui avevano la residenza o svolgevano la loro attività prima del trasferimento all’estero.
Agevolazioni fiscali per l’acquisto delle pertinenze
La legge permette di usufruire delle agevolazioni fiscali anche per l’acquisto delle pertinenze, con gli stessi benefici già menzionati, definite dal legislatore come locali classificati o classificabili nelle categorie catastali C/2 (cantina, deposito, locale di sgombero), C/6 (autorimessa, box o posto auto), C/7 (tettoia), destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
È importante notare che per beneficiare dell’agevolazione prima casa nell’acquisto delle pertinenze, non è necessario che queste siano acquistate nello stesso atto dell’acquisto della casa principale: l’acquisto delle pertinenze può godere delle agevolazioni anche se effettuato separatamente.
I requisiti per l’applicazione dell’agevolazione prima casa nell’acquisto delle pertinenze sono gli stessi precedentemente elencati, con l’aggiunta che è agevolabile l’acquisto di una sola pertinenza per ogni categoria catastale sopra indicata.
Cause di decadenza dall’agevolazione prima casa
La decadenza dall’agevolazione prima casa, e quindi dai benefici fiscali precedentemente descritti, si verifica nei seguenti casi:
- Dichiarazioni mendaci: si verifica la decadenza ogni volta che le dichiarazioni rese dall’acquirente nell’atto di acquisto, menzionate in precedenza, risultano essere false (ad esempio, l’acquirente che dichiara di risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato, senza effettiva residenza, o che dichiara di stabilire la residenza entro il termine legale senza farlo).
- Rivendita dell’immobile entro cinque anni dall’acquisto con le agevolazioni.
- Tuttavia, vi è un’eccezione a questa ultima causa di decadenza: l’acquirente non decade dall’agevolazione prima casa se, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, procede all’acquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
È importante notare che per evitare la decadenza, è necessario stabilire la residenza nell’immobile riacquistato, e che l’acquisto può anche avvenire a titolo gratuito (ad esempio, tramite donazione).
Un’altra situazione in cui non si verifica la decadenza è quando l’acquirente, pur essendo già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, procede all’acquisto di un nuovo immobile richiedendo le stesse agevolazioni.
Anche se si possiede già un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa, la legge consente di procedere all’acquisto di un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni, purché la casa precedente sia venduta entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile.
Se l’abitazione acquistata con le agevolazioni non viene venduta entro il termine legale, si verifica la decadenza dalle agevolazioni ottenute per l’acquisto. Questa situazione si applica anche se non sono trascorsi cinque anni dall’acquisto precedente, ma in questo caso, per evitare la decadenza, oltre alla vendita dell’abitazione precedente entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile, è necessario effettuare il cambio di residenza nell’abitazione nuova.
Conseguenze della decadenza dall’agevolazione prima casa
La decadenza dall’agevolazione prima casa comporta l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale secondo le aliquote ordinarie, ovvero quelle previste per gli acquisti senza agevolazioni, oltre a una soprattassa del 30% su tali imposte e al pagamento degli interessi di mora stabiliti dalla legge.
Nel caso in cui l’atto di acquisto sia soggetto all’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate competente recupererà la differenza tra l’imposta dovuta e quella effettivamente pagata (corrispondente all’imposta di registro al 7%), oltre all’applicazione di una sanzione del 30% su quest’ultima e al pagamento degli interessi legali.
In alternativa, nel caso di acquisto soggetto all’applicazione dell’IVA, l’Agenzia delle Entrate competente recupererà la differenza tra l’IVA versata e quella dovuta secondo le tariffe ordinarie (che equivale all’IVA al 6%), oltre alla sanzione del 30% su tale differenza e al pagamento degli interessi legali.
Credito di imposta per l’acquisto della prima casa
Ogni volta che si vende una prima casa di abitazione e, entro un anno dall’acquisto di una nuova casa sempre con le agevolazioni prima casa, si può usufruire del credito di imposta. Questo credito corrisponde alla differenza tra l’imposta di registro dovuta per l’acquisto del nuovo immobile e l’imposta di registro (o l’IVA) pagata quando si è acquistata, con le agevolazioni prima casa, la casa venduta.
Il credito di imposta può essere utilizzato in diversi modi:
- Può essere dedotto dall’imposta di registro dovuta per l’acquisto del nuovo immobile, fino all’importo di quest’ultima.
- Può essere detratto dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute su successioni e donazioni relative agli atti presentati dopo l’acquisizione del credito.
- Può essere utilizzato in compensazione, conformemente al decreto legislativo n. 241/97.
- Infine, può essere utilizzato per ridurre le imposte sul reddito delle persone fisiche dichiarate successivamente alla data dell’acquisto del nuovo immobile.
Quest’ultimo utilizzo è tipicamente scelto da chi effettua un nuovo acquisto agevolato con un atto soggetto all’IVA. Poiché l’IVA non consente detrazioni, il credito d’imposta verrà utilizzato per ridurre l’imposta sul reddito dovuta per il periodo d’imposta successivo a quello dell’acquisto.
È importante notare che il credito d’imposta può essere utilizzato anche nel caso in cui l’acquirente sia già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e acquisti un altro immobile sempre usufruendo delle stesse agevolazioni, impegnandosi a vendere il primo entro un anno dall’acquisto del secondo.
In ogni caso, sia l’acquisto del nuovo immobile sia la vendita del vecchio devono avvenire entro un anno dalla vendita del primo immobile o dall’acquisto del nuovo.
Agevolazione c.d. UNDER 36 nel 2024
Con l’avvento della Legge di Bilancio 2024, le agevolazioni fiscali c.d. under 36 non hanno ricevuto ulteriori proroghe. Di conseguenza, a partire dal 1° gennaio 2024, i giovani acquirenti della loro prima casa non possono più beneficiare di questo regime agevolato, salvo quanto specificato di seguito.
Spiegheremo di seguito chi aveva diritto al bonus prima casa under 36 e come funzionavano le agevolazioni fino al 31 dicembre 2023.
Si trattava della possibilità, contemplata dalla legge di bilancio 2023, di acquistare un immobile abitativo senza pagare alcuna imposta di registro, ipotecaria o catastale.
Le condizioni per accedere a questa agevolazione erano le seguenti:
- Non aver ancora compiuto o compiere entro l’anno dell’acquisto i 36 anni di età.
- Avere un ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000,00 Euro annui, stabilito secondo il regolamento del Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 5 dicembre 2013, n. 159.
- Soddisfare i requisiti oggettivi e soggettivi necessari per accedere all’agevolazione prima casa, elencati precedentemente in questa guida.
In caso di acquisto soggetto ad IVA da parte di un soggetto che poteva accedere all’agevolazione c.d. under 36, era possibile dedurre l’intera IVA pagata dall’imposta sui redditi delle persone fisiche, fino all’importo dell’imposta sui redditi dovuta.
In caso di decadenza dall’agevolazione under 36 (ad esempio, se l’ISEE superava la soglia consentita), si applicava la disciplina fiscale dell’agevolazione prima casa ordinaria.
Proroga fino al 31/12/2024
La legge n. 18/24, risultante dalla conversione del d.l. n. 215/2023, ha prorogato di fatto (fino al 31/12/2024) le agevolazioni c.d. Under 36 con le seguenti condizioni:
- Esistenza di un contratto preliminare sottoscritto e registrato entro il 31/12/2023.
- ISEE del richiedente inferiore a 40.000 Euro annui.
Per gli atti stipulati tra il 1 gennaio 2024 e l’entrata in vigore della suddetta legge (29/02/2024), qualora siano presenti le condizioni sopra indicate, l’acquirente ha diritto a un credito d’imposta pari alla somma “pagata in eccesso” (si veda i commi 12-terdecies e 12-quaterdecies della suddetta legge di conversione).
Domande frequenti
Cosa sono le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni prima casa sono incentivi fiscali finalizzati a agevolare l’acquisto di immobili destinati ad essere la residenza principale. Questi vantaggi includono la riduzione dell’imposta di registro al 2% (anziché al 9%) se l’acquisto avviene da un privato, o dell’IVA al 4% (anziché al 10%) se l’acquisto è effettuato da un’impresa costruttrice.
Come funziona l’agevolazione prima casa?
Per usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’immobile non deve essere considerato di lusso, ovvero non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente risiede o ha l’intenzione di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa. Inoltre, l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altri diritti reali su un’altra abitazione situata nello stesso Comune o precedentemente acquistata con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale.
Come funziona la decadenza dalle agevolazioni prima casa?
Le principali cause di decadenza includono:
- Dichiarazioni mendaci riguardanti la non prepossidenza di immobili nel medesimo Comune in cui si acquista o di immobili precedentemente acquistati con le agevolazioni prima casa sul territorio italiano.
- La vendita dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto, a meno che non si acquisti un’altra abitazione da adibire a residenza principale entro un anno.
- Il mancato trasferimento della residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
- La mancata vendita di altro immobile acquistato precedentemente con le agevolazioni prima casa entro un anno dall’acquisto del nuovo immobile con le stesse agevolazioni.
Posso comprare una prima casa se sono già proprietario di un altro immobile prima casa?
È possibile acquistare una nuova prima casa pur possedendone già una, a determinate condizioni. È necessario vendere la precedente entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione per poter beneficiare delle agevolazioni fiscali. Inoltre, l’immobile non deve essere classificato come di lusso e deve trovarsi nel Comune in cui si intende stabilire la residenza.
Quando terminano le agevolazioni prima casa?
Le agevolazioni prima casa sono una misura permanente prevista dalla legislazione italiana e non hanno una data di scadenza definita.
Per gli stranieri, valgono le stesse regole viste in generale per lo straniero che compera una casa: se può acquistare la casa, può anche godere delle agevolazioni “prima casa”.
Infatti l’art. 40 T.U. 286/98 prevede il c.d. diritto di accesso alla prima casa di abitazione (per saperne di più, vedere “Acquistare una casa”).
Gli stranieri regolarmente soggiornanti che siano iscritti alle liste di collocamento o svolgano attività di lavoro subordinato o autonomo hanno diritto di accedere, in condizioni di parità con i cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e locazione della prima casa di abitazione.
Un’altra agevolazione fiscale collegata all’acquisto della “prima casa” riguarda la detraibilità (in una certa misura) dall’imposta sul reddito degli interessi pagati sui mutui stipulati per l’acquisto della c.d. prima casa.
Infine, il reddito prodotto dalla “prima casa” non è assoggettato all’imposta sul reddito.
Il legislatore ha istituito una normativa significativa nel nostro sistema giuridico, che stabilisce che gli stranieri sono ammessi a godere dei diritti civili accordati ai cittadini italiani a condizione di reciprocità e salvo le disposizioni contenute in leggi speciali. Questa disposizione si applica anche alle persone giuridiche straniere. In sostanza, significa che gli stranieri possono godere dei diritti civili riconosciuti ai cittadini italiani solo se allo stesso diritto è riconosciuto nello stato estero di provenienza del soggetto. Il notaio verifica l’esistenza delle condizioni di reciprocità attraverso un apposito Ufficio del Ministero competente in materia.
Quando si parla di condizioni di reciprocità, si fa riferimento alla reciprocità tra Stati, che riguarda aspetti patrimoniali come la costituzione di società, l’acquisto e la vendita di immobili. In mancanza di reciprocità, è sufficiente che lo straniero abbia un regolare permesso di soggiorno in corso di validità, spesso rilasciato per motivi lavorativi. Per quanto riguarda i cittadini comunitari, non è richiesto il permesso di soggiorno.
Quanto agli stranieri che intendono acquistare una casa in Italia e beneficiare delle agevolazioni prima casa, è importante sapere che devono soddisfare gli stessi requisiti degli italiani. Ciò implica che lo straniero deve trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Le agevolazioni fiscali per gli stranieri, così come per gli italiani, possono essere applicate non solo all’acquisto della piena proprietà tramite atto pubblico redatto dal notaio, ma anche all’acquisto del diritto di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, così come agli immobili in corso di costruzione. Tuttavia, in quest’ultimo caso, al termine dei lavori verranno verificate le caratteristiche dell’immobile, poiché, come già precisato, se si trattasse di un immobile di lusso, non sarebbe possibile usufruire di tali agevolazioni.
Luigi Ragone
