Agevolazioni Prima Casa: Guida Completa alle Imposte e ai Benefici Fiscali

Acquistare la prima casa è un obiettivo importante, che richiede impegno e investimenti consistenti. Fortunatamente, in Italia sono previste delle agevolazioni fiscali che permettono di ridurre significativamente le spese iniziali. In questa guida, analizzeremo nel dettaglio quali sono queste agevolazioni, quali requisiti devi soddisfare per beneficiarne e quali aspetti devi tenere in considerazione per evitare di perdere i vantaggi ottenuti.

Quali sono le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni prima casa sono benefici fiscali pensati per agevolare chi acquista la propria abitazione principale, e si differenziano in base al venditore da cui acquisti l’immobile.

1. Acquisto da privato (o impresa senza IVA)

Quando acquisti la prima casa da un privato (o da un’impresa che vende senza applicare l’IVA), hai diritto a:

• Imposta di registro ridotta al 2% (invece del 9% applicato normalmente).
• Imposta ipotecaria fissa di 50 euro.
• Imposta catastale fissa di 50 euro.

Per gli acquisti, in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro. Tuttavia, l’importo effettivamente da versare potrebbe risultare inferiore per effetto dello scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.

 

IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE

Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a Iva, anche quando si acquista con i benefici “prima casa”. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

Esempio: Valore catastale “prima casa” = Rendita catastale x 1,05 x 110 Esempio di calcolo dell’imposta di registro.

Supponiamo che un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, abbia una rendita catastale di 900 euro e il corrispettivo pagato sia di 200.000 euro. Se si richiede l’applicazione della regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% è pari a: 900 x 1,05 x 110 = 103.950 euro. Pertanto, l’imposta di registro dovuta sarà di 2.079 euro (103.950 x 2%). Se non si richiede la regola del prezzo-valore, l’imposta si calcola sul valore di cessione (200.000 euro) e sarà di 4.000 euro (200.000 x 2%).

2. Acquisto da costruttore (con IVA)

Se compri la prima casa da un’impresa costruttrice (o da un’impresa che vende con IVA), puoi usufruire di:

• IVA agevolata al 4% (invece dell’IVA ordinaria del 10% o del 22%).
• Imposta di registro fissa di 200 euro.
• Imposta ipotecaria fissa di 200 euro.
• Imposta catastale fissa di 200 euro.

Questi benefici garantiscono un risparmio molto importante sul costo totale dell’acquisto, rendendo l’operazione più accessibile soprattutto per i giovani e le famiglie.

Chi può accedere alle agevolazioni prima casa?

Per usufruire delle agevolazioni prima casa devi rispettare alcuni requisiti precisi:

• Categoria catastale: l’immobile acquistato deve appartenere a categorie catastali diverse da A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi storici). Deve trattarsi di abitazioni non considerate “di lusso”.

• Luogo dell’immobile: devi acquistare un immobile situato nel Comune in cui hai già la residenza o nel quale intendi trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito. In alternativa, il Comune deve coincidere con quello in cui lavori.

• Proprietà di altre abitazioni: non devi essere già proprietario (neppure in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa, a meno che quest’ultima non venga venduta entro 12 mesi dal nuovo acquisto. Inoltre, non puoi possedere un’altra casa nello stesso Comune in cui stai acquistando.

 

DOVE DEVE TROVARSI L’IMMOBILE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare. Per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive)

• nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del decreto legge n. 69/2023).

A tal proposito, con la circolare n. 3/2024 l’Agenzia delle entrate ha precisato che il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile. Il trasferimento per ragioni di lavoro verificatosi in un momento successivo all’acquisto dell’immobile non consente, quindi, di avvalersi del beneficio fiscale. Per quanto riguarda, invece, la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente inteso in senso continuativo. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Come richiedere le agevolazioni prima casa?

Le agevolazioni devono essere espressamente dichiarate nell’atto notarile di compravendita. È fondamentale comunicare al notaio la tua intenzione di usufruire del beneficio fiscale, attestando sotto la tua responsabilità la presenza dei requisiti richiesti.

In pratica, il notaio, durante la stipula del rogito, includerà una specifica dichiarazione nella quale confermi di rispettare tutte le condizioni necessarie.

Attenzione alla decadenza dei benefici fiscali

È importante fare molta attenzione al rispetto delle condizioni previste: se per qualsiasi motivo non riesci a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto o non vendi l’abitazione precedentemente acquistata con le stesse agevolazioni entro 12 mesi, perderai il diritto ai benefici.

In caso di decadenza, dovrai pagare:

• La differenza tra le imposte ordinarie e quelle agevolate precedentemente pagate.
• Una sanzione amministrativa pari al 30% della differenza dovuta.
• Gli interessi maturati fino al momento del pagamento.

Conclusioni

Le agevolazioni prima casa rappresentano un’opportunità concreta per risparmiare sull’acquisto dell’abitazione principale. Tuttavia, è fondamentale conoscere bene i requisiti e rispettare attentamente le condizioni previste dalla normativa per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.

Per ulteriori informazioni o casi specifici, puoi sempre consultare direttamente la guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni prima casa, che resta il riferimento più aggiornato e completo.